Скляров Л.А.*
Несмотря на то, что строительные организации стараются поддерживать качество результатов строительно-монтажной продукции на надлежащем уровне, тем не менее поток претензий потребителей к качеству строительно-монтажных работ становится все больше. Обоснованность части претензий к качеству работ с большой долей вероятности не может вызывать сомнений, а вот экономическая (финансовая) составляющая данных исков не всегда является обоснованной. В связи с чем считаю необходимым рассмотреть вопрос о экономической целесообразности и обоснованности предъявляемых в исках требований.
И на данном этапе можем перейти непосредственно к вопросу судебных исков со стороны владельцев квартир в новостройках к застройщикам, которые в последнее время носят массовый характер. Не в коей мере не встаю на защиту строителей, вопрос качества выполнения строительно-монтажных работ стоит очень остро и напрямую связан с квалификацией непосредственных исполнителей работ. Безусловно, вопрос квалификации непосредственных исполнителей работ очень важный вопрос и решить его невозможно единовременными мероприятиями. Для решения данного вопроса необходима разработка и реализация целого комплекса мероприятий на государственном уровне. Вероятно, одним из главных шагов к решению повышения качества станет реализации Федерального закона от 03.07.2016 № 238-ФЗ.
Подавляющее большинство предъявляемых исков, большинство из которых касаются качества выполнения отделочных работ, подкрепляются Заключениями, выполненными специалистами и организациями, предлагающими данный вид услуг как основной вид деятельности данных организаций. А если перейти к содержанию подобного типа Заключений, то они часто выполняются по одному шаблону, с тиражированием одних и тех же подходов к решению данной проблемы. И вот здесь следует акцентировать внимание на ценовой составляющей строительно-монтажных работ.
По данным "Авито Недвижимость", квадратный метр в новостройках Новосибирской области в первом полугодии 2019-го стоил почти 56,3 тысячи рублей - на 7,3 процента дороже, чем год назад. При этом в Алтайском крае к этому времени цена выросла на 9,4 процента, в Иркутской области - на 12,5, а в Красноярском крае - на 12,19. Но больше всего - на 22 процента - подорожали новостройки Кузбасса. К слову, на начало ноября здесь сдали в эксплуатацию почти 451 тысячу квадратных метров (в 2018-м было 411,4, а в 2017-м - 674,7 тысячи). При этом жилье на первичном рынке СФО в среднем продавали по 50,6 тысячи рублей за "квадрат", что на 11 тысяч меньше средней цены по стране, хотя темпы удорожания и перекрыли общероссийский показатель (5,7 против 4,2 процента).
Между тем эксперты констатируют: в России уже несколько лет наблюдается увеличение себестоимости жилищного строительства. За последние три года, как выяснили аналитики федеральной компании "Талан", она выросла в среднем на девять процентов. И СФО - не исключение. Так, по данным АО "ХК "Сибцем", в Кузбассе себестоимость строительства жилых домов массового спроса в течение пяти лет увеличилась более чем на сорок процентов и сейчас превышает 44 тысячи рублей за квадратный метр (в среднем по РФ - около 45 тысяч, а в пятнадцати регионах - 50 тысяч рублей и выше).
Именно из себестоимости строительства на 95 процентов складывается конечная стоимость квадратного метра. А рентабельность в среднем по России оценивается не более чем в шесть процентов. По одну сторону планки - истощение ресурсов застройщика вплоть до ухода с рынка, по другую - дальнейшее удорожание "квадрата". И на этой грани строительная отрасль балансирует увы не первый год. При общей тенденции к снижению темпов ввода жилья в СФО цены на него неуклонно растут вслед за себестоимостью строительства. Что влияет на этот процесс?
Эксперты в один голос утверждают, что прежде всего себестоимость формируют затраты на покупку земельного участка, проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы, подведение коммуникаций и подключение к сетям, а также налоговое бремя и расходы на обслуживание кредитов. Рост любой из этих составляющих увеличивает итоговую цену "квадрата".
Тем не менее общая формула слагаемых затрат на строительство и ввод объектов в общей своей массе остается примерно неизменной уже долгие годы. И выглядит примерно следующим образом. Приведённые в диаграмме цены и проценты следует рассматривать как примерные усреднённые по отрасли в целом.
Рис 1. Усреднённые показатели стоимости строительства квадратного метра жилья
Считаю необходимым обратить внимание на тот факт, что в приведённых данных не учтены такие затраты как НДС, налоговые платежи и.т.д. Что является достаточно серьезной составной частью затрат организаций.
При этом доля на проектно изыскательские работы в среднем составляет примерно 5-7% от себестоимости строительства, то есть непосредственно на выполнение строительно-монтажных работ у нас приходится грубо половина себестоимости строительства или 50-55%.
При этом сами строительно-монтажные работы можно разбить поэтапно примерно следующим образом:
Из чего следует, что стоимость отделочных работ составляет примерно 20% из всего объёма СМР или грубо 10 % от себестоимости строительства.
Как можно увидеть из выше приведённых данных по себестоимости строительства доля отделочных работ в стоимости квадратного метра составляет около 10 % процентов, в которые входят все затраты по выполнению данных работ: включая НДС – 20% и обязательные налоговые платежи. То есть, при рассмотрении исков, по нашему мнению, стоимость работ по устранению отдельных локальных недостатков не может быть выше первоначальной стоимости всех отделочных работ по объекту в целом (конечно же за исключением отдельных случаев, когда устранение дефектов связано с комплексом работ с выселением жильцов). Достаточно просмотреть иски по качеству выполнения работ они в основном акцентированы на локальных дефектах, в основном в них требования по качеству выполнения отделочных работ, и лишь очень малая часть исков затрагивает серьёзные вопросы качества строительно-монтажных работ.
Из своего опыта работы и опыта работы нашей организации, занимающейся уже много лет экспертизой строительных объектов, могу сказать: в большинстве своем дефекты действительно присутствуют, но обычно они носят локальный характер и действительно должны быть устранены Застройщиком, но не за такие большие суммы, какие обычно вышеуказанные недобросовестные эксперты насчитывают в своих Заключениях, относя ремонт локальных мест на ремонт всей квартиры или помещения в целом, а потом эти же суммы указывают и Заявители исков в суды. Следует отметить тот факт, что в большинстве случаев строители идут навстречу заявителям и готовы устранить выявленные дефекты, но, к сожалению, не всегда находят общий язык с заявителями, потому как заявители, подогреваемые обещаниями недобросовестных экспертов, упорно желают получить экономически не обоснованную сумму.
Как итог всего выше сказанного, можно говорить о наличии на рынке недобросовестных организаций заключения которых преследуют только одну цель - получение выгоды любой ценой. Причём деятельность данных организаций в последнее время носит массовый характер, подкрепляемый рекламными акциями в виде расклейки объявлений и распространению рекламных проспектов по почтовым ящикам. Суды, которые не вправе отказать в рассмотрении поданного иска, получаются заложниками данной весьма сомнительной схемы и прежде всего это время, затрачиваемое на рассмотрение данных исков, количество которых неуклонно растёт._____________________________________________________________
*СВЕДЕНИЯ ОБ АВТОРЕ:
Скляров Леонид Анатольевич – судебный эксперт, заместитель директора ООО «Сибирский центр экспертизы оценки и соответствия» по вопросам промышленной безопасности, специальность по диплому – «Промышленное и гражданское строительство», квалификация – инженер-строитель, стаж работы по экспертным специальностям – 20 лет.
