Замятин С.А.*
Замечательный очерк Романа Сергеевича Бевзенко «Земельный участок с постройками на нем: введение в российское право недвижимости» наводит на размышления.
Нам хорошо знакома ситуация, когда инженер-строитель в заседании суда пытается изложить юристам собственный взгляд на правовые обстоятельства дела и вызывает у присутствующих иронические улыбки. Но инженер не понимает, почему такие очевидные для него вещи в суде вдруг приобрели какой-то другой смысл, хотя слова те же.
Как известно, термины есть способ выражения специальных знаний. Кроме буквального смысла у этого выражения есть еще один тонкий аспект. Система терминов и понятий формирует не только общее знание, но и способ его восприятия. Мы говорим о том, что знания воспринимаются не поштучно - каждое понятие отдельно, а во взаимосвязи всех понятий и с учетом их развития. Исторически в объединенной общим делом группе людей складывается не только профессиональный слэнг, но и соответствующее отличающееся образное мышление. Этот факт иногда называют профессиональной деформацией. Явление это совершенно нормальное и необходимое для развития науки и прикладной деятельности.
Но вот инженер-строитель и юрист при этом не только говорят, но и думают по-разному. Разумеется, не до такой степени, что друг друга совершенно не понимают. Все-таки в основе любого профессионального слэнга национальный язык и законы организации мышления для всех общие. Но "The devil is in the details". Дьявол кроется в деталях?
Лучше от этого не стало. Незначительная, казалась бы, разница в восприятии каждого слова-термина в итоге приводят к утрате смысла всего суждения.
Р.С.Бевзенко пишет: «И наконец, третий (наиболее, на мой взгляд, корректный) подход к определению недвижимой вещи (на основе позитивного права) основан на буквальном толковании положений ст. 130 ГК РФ: в соответствии с этим подходом для того, чтобы та или иная вещь была признана недвижимостью, необходимо установить действительное наличие у конкретного объекта признака недвижимой вещи, содержащегося в данной статье ГК РФ, а именно тесной связи с землей, выражающейся в невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба».
Для квалифицированного строителя фраза о «тесной связи с землей, выражающейся в невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба» абсурдна в принципе. Она противоречит тому островку здравого смысла, на котором мы стоим двумя ногами в процессе судебной экспертизы. Не существует в строительстве термина «земля» и, тем более, «тесной связи» с объектом. Не менее инородно звучит и ремарка об «невозможности перемещения (здания?) без причинения несоразмерного ущерба».
Но самая суть очерка, главная с нашей точки зрения мысль в следующем абзаце:
«Аналогичный вывод Коллегия сделала в еще одном Определении от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476: «При решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил».
63 В случае возникновения спора суд, изучив материалы дела, должен прийти к выводу относительно наличия или отсутствия соответствующего признака – неразрывной связи с земельным участком, которая препятствует перемещению объекта без его разрушения, и окончательно разрешить вопрос, является ли объект недвижимой вещью или же он представляет собой движимую вещь.
64 Однако, даже установив наличие у объекта признака неразрывной связи с землей, нельзя прийти к уверенному выводу о том, что перед нами недвижимая вещь. Вторым шагом в квалификации объекта как недвижимой вещи является определение того, представляет ли объект самостоятельную вещь или же является составной частью другой недвижимой вещи, например земельного участка (ст. 133 ГК РФ).
То есть, суд должен установить наличие этих самых признаков тесной связи с землей. А как, интересно, суд должен это сделать?
Очевидно автор имеет в виду исследование с использованием судебной строительно-технической экспертизы, как это и происходит, поскольку «суд не обладает необходимыми специальными знаниями». Но «тесная связь с землей», как и понятие «недвижимость или недвижимая вещь» в правовой редакции также не имеет никакого отношения к специальным строительным знаниям, вследствие чего истолковывается экспертами более интуитивно, чем осознанно.
Поэтому для начала необходимо интегрировать понятие «недвижимость» в понятийно-категориальный аппарат специальных строительных знаний. То есть, уточнить нормативное определение этого термина на основе существующих понятий.
Понятие «недвижимость» вместе с собственным неудачным определением вообще исторически сформировалось в области права и не имело отношения к строительству. Но поскольку это понятие в настоящее время все же используется, причем одновременно в строительстве, судебной экспертизе и праве, то оно должно иметь точный непротиворечивый смысл во всех трех своих прикладных проявлениях, а его нормативное определение должно данный смысл соответственно отражать.
Полагаем, что наиболее точно смысл понятия «недвижимость» в строительстве и судебной экспертизе выражается через «предназначение» объекта и «недвижимость» должна обладать двумя (интегральными) свойствами:
1.Объект должен быть изначально предназначен как «постоянный».
2.Объект изначально должен иметь самостоятельное функциональное предназначение.
Если объект соответствует этим двум критериям, то он обязательно обладает и всеми прочими упомянутыми свойствами. Здание или сооружение не может не иметь фактического изначального предназначения. Объект, изначально предназначенный как постоянный, ни при каких условиях не может стать временным. Все изначально постоянные объекты подлежат проектированию и контролю за проектированием и строительством, имеют надежные и долговременные фундаменты, должны быть обеспечены надлежащими коммуникациями и иметь самостоятельное функциональное назначение и т.д. Все эти условия достаточно жестко обеспечены системой технического регулирования в строительстве. «Не постоянное» (временное) здание может стать постоянным исключительно только после изменения его предназначения и проведения реконструкции по установленным правилам.
Таким образом, предлагаем следующее определение термина «объект недвижимости»: «Объект недвижимости (недвижимость), это объект, предназначенный для постоянного (долговременного) существования и имеющий самостоятельное функциональное назначение».
Практическое использование в экспертной практике данного определения по существу решает вышеозначенную проблему. Предлагаемая редакция определения отличается от правовой, но не противоречит смыслу данного понятия.
Кроме того, немаловажно, что для этого нет необходимости в создании какого-либо нормативно-технического или правого акта, достаточно включать в текст исследовательской части заключения необходимые пояснения по определению понятия и термина «недвижимость»._____________________________________________________________
*СВЕДЕНИЯ ОБ АВТОРЕ:
Замятин Сергей Александрович – директор Автономной некоммерческой организации «Негосударственная судебная экспертиза Новосибирской области», судебный эксперт,образование высшее профессиональное, специальность по диплому – «Промышленное и гражданское строительство». Стаж работы по специальности «Промышленное и гражданское строительство» – 37 лет. Стаж исследовательской работы– 29 лет.
